Razlika između posjeda i vlasništva

Nekretnina bez obzira na nivo svijesti o značaju imovine nije nepoznat pojam, nego je, naprotiv, u širokoj upotrebi. Međutim, posjed i vlasništvo su dva pojma koji često bivaju poistovjećeni, što je grješka.

Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenu stvar, koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini šta ga je volja, te da svakog drugog isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. Dakle, riječ je prije svega o pravu i to o najopsežnijem i najjačem pravu unutar bilo kojeg pravnog sistema, kojeg karakterizira složenost (jer uključuje raspolaganje, korištenje, upotrebu, plodouživanje...). Zakon o zemljišnim knjigama FBiH član 6. kaže: „U zemljišnu knjigu se upisuju sve nekretnine (obaveza knjiženja) i član 8.: Upis prava na nekretninama kao i upis svih promjena koje se tiču podataka u zemljišnoj knjizi je obavezan.“Vlasništvo se dokazuje vlasničkim listom. Zakon o stvarnim pravima FBiH, član 126. stav 2, za uznemiravanje vlasništva kaže: „Pravo na povrat stvari i na prestanak uznemiravanja ne zastarjevaju“. Što znači da vlasnik uvijek ima pravo da pokrene postupak za povrat stvari u svoj posjed. Vlasnik da bi ostvario svoje pravo na povrat stvari mora dokazati da je stvar njegovo vlasništvo (zemljišna knjiga) i da se stvar nalazi u tuženikovom posjedu. Važno je istaći da se sve nekretnine upisuju u zemljišnu knjigu. Osim toga u zemljišne knjige se upisuju slijedeća prava: suvlasništvo i zajedničko vlasništvo; hipoteka i zemljišni dug; sudsko založno pravo, nadzaložno pravo; pravo dugoročnog najma i zakupa; pravo preče kupovine i pravo otkupa; stvarne služnosti; plodouživanje; stvarni tereti; prava korištenja. Svi upisi prava vlasništva s izuzetkom prava vlasništva vrše se u zemljišnoknjižni uložak zemljišta koje se opterećuje.

Postavlja se pitanje kako steći pravo vlasništva?

Jedan od načina stjecanja prava vlasništva je kupovinom nekretnine. Potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom, pravo vlasništva nad nekretninom. Potrebno je upisati svoje pravo u zemljišne knjige. Stoga je potrebno da nakon svake kupovine nekretnine podnesete zahtjev za upis u zemljišne knjige. Zahtjev se podnosi zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina koja je predmet ugovora. Ujedno treba sa ispravom (kupoprodajni ugovor, odluka nadležnog organa) otići kod notara[1]. Profesorica Povlakić objašnjava „Postupak notarski obrađene isprave je poseban postupak propisan zakonom koji ima za cilj da u pravnom poslu dođe do izražaja prava volja stranaka, da pravni posao ne sadrži odredbe koje su protivne zakonu ili nisu provodive. U okviru postupka notarske obrade isprave, notar mora provjeriti da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje određenog pravnog posla. Notar je dužan da ispita pravu volju stranaka, zatim da izjave volje stranaka jasno i nedvosmisleno pismeno sastavi u obliku notarskog izvornika. On je dužan da zaštiti neiskusne i nevješte stranke, kao i uopće da pouči stranke o pravnim posljedicama poslova koje poduzimaju. Notar u ovom postupku nastupa kao nezavisno treće lice sa zadatkom da podjednako zaštiti interese obiju stranaka.“ [2] Slijedeći korak je podnošenje zahtjeva za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Uz zahtjev za upis i promjenu prava na nekretninama je neophodno priložiti:

• Posjedovni list i kopiju plana (ove dokumente možete dobiti u katastru, ne smiju biti stariji od 6 mjeseci i moraju biti u originalu),
• Pravni osnov (ugovor, rješenje nadležnog organa ili druga isprava kojom se dokazuje pravo vlasništva na nekretninama – original ili ovjerena kopija)
• Rješenje o upotrebi objekta ili uvjerenje da je objekat sagrađen prije 1976. godine – ukoliko je on uplanjen (ove dokumente možete dobiti u urbanizmu – original ili ovjerena kopija)
• Uvjerenje da zemljište služi za redovnu upotrebu objekta – ukoliko se radi o izgrađenom gradskom građevinskom zemljištu (ovo uvjerenje može se dobiti u urbanizmu)
• Rješenje porezne uprave o razrezu poreza na promet nekretnine
• Za pravna lica: Rješenje registarskog suda – original ili ovjerena kopija
• Dokaz o uplati takse (svaki sud utvrđuje svoju tarifu)

Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.

„Upisom u zemljišnu knjigu u odnosu na stvarna prava na nekretninama ostvaruje se jedno od osnovnih načela stvarnopravnog uređenja – načelo publiciteta.[3] U zemljišnoj knjizi se publikuje sve što je bitno za određene nekretnine i one o tome pružaju vanjsku sliku. Njihova sadržina je dostupna svakome.”[4] Da bi ispoštovali načelo publiciteta potrebno je uknjižbu objaviti u Službenim novinama i dnevnim glasilima. Nakon isteka zakonski propisanog roka nekretnina se upisuje zemljišne knjige.

Zemljišnoknjižni uložak ili ZK izvadak sadrži podatke o nekretnini koji su podijeljeni i tri dijela:

List A koji predstavlja popisni list. U ovom listu se unose podaci o zemljišno-knjižnom tijelu kao npr. kuća, dvorište, vrt, oranica, gradilište i sl. koji se označi brojem zemljišnoknjižne čestice po numeraciji zemljišnika. Često se navodi i površina Čestice, ali nije pravilo.

List B koji predstavlja vlasnički list. U ovom listu se navode podaci o vlasniku, odnosno vlasnicima.

List C koji predstavlja teretni list. U ovom listu se upisuje tereti (ako ih ima) kao npr. Hipoteka prema banci, teret na ime otkupa stana, pravo služnosti prema nekoj drugoj čestici i dr.

 Posjed je faktička vlast nad stvari koju štiti zakon, što znači da postoji fizički odnos čovjeka i same stvari. Posjed se upisuje u katastar, koji izdaje posjedovni list. Primjera radi, kad otac sinu ostavi nekretninu koja nije upisana u zemljišnu knjigu, sin je u ovom slučaju posjednik, odnosno korisnik nekretnine, ali nije vlasnik. Rok za zaštitu posjeda relativno je kratak - pravo na zaštitu posjeda prestaje protekom roka od trideset dana od dana kad je smetani saznao za čin smetanja i počinitelja, a najkasnije godinu dana od dana nastaloga smetanja. Pravo na zaštitu posjeda ostvaruje se u posebnom postupku pred sudom (postupak zbog smetanja posjeda) ili putem samopomoći.

Razlika između posjeda i vlasništva očituje se, dakle, u činjenici što je posjed pretpostavka pojedinih stvarnih prava, dok je vlasništvo jedno od stvarnih prava. Posjed se upisuje u katastar, a pravo vlasništva u zemljišne knjige (gruntovnicu). Vlasnik može prodavati, nasljeđivati, darovati, dizati hipotekarni kredit, dok posjednik ne može, odnosno ne bi trebalo da može u uređenom pravnom sistemu. Vlasnik je ujedno i posjednik, dok posjednik nije i vlasnik.

Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi. Svi oni koji drugačije postupe imaju ogromne probleme i često ne mogu kupljenu nekretninu da koriste kao vlasnici, a dali su novac da bi to bili. Dakle, bez upisa u gruntovnicu nema raspolaganja imovinom, nema prodaje niti darovanja nekretnina. Zakon predviđa upis u zemljišnu knjigu kao modus stjecanja, promjene ili prestanka tih prava.

Pitanje koje se često postavlja jeste sklapanje ugovora o kupovini zemljišta na temelju posjedovnog lista. Može li se takav ugovor provesti u zemljišnoj knjizi odnosno gruntovnici?

Zakon je, naravno, precizirao i takve slučajeve. Naime, takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu sa podacima koji se o nekretnini i vlasniku (prodavcu) vode u zemljišnoj knjizi. No, vrlo je čest slučaj da se npr. nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta (posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama (kupoprodajnim ugovorima, rješenjima o naslijeđivanju i slično), a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi.

Moguće je da su posjednik i vlasnik nekretnine različite osobe, ili se može dogoditi da se podaci o zemljištu razlikuju u broju nekretnina ili površini zemljišta. S obzirom da je postupak pred zemljišnoknjižnim sudom strogo formalan sud je, između ostalog, dužan paziti da su podaci o nekretnini i vlasniku koji su upisani u ugovor identični onima koji se nalaze u zemljišnoj knjizi. Ukoliko se navedeni podaci razlikuju, zahtjev za upis vlasništva na temelju takvog ugovora se u pravilu odbija.

U kontekstu savremenih kretanja

 U kontekstu savremenih kretanja, pogotovo u domenu evropskih integracija ova pitanja zaslužuju daleko veću pažnju, s obzirom na negativne reperkusije po vlasnike nekretnina. Na koncu, riječ je naprosto o civilizacijskim tekovinama. Michael Heseltine, ministar za prostorno uređenje u vladi Margaret Thatcher, je rekao „Vlasništvo nad domom podstiče osjećaj nezavisnosti i samostalnosti što je temelj slobodnog društva.“[5]

Jednu državu čini njen teritorij u zadanim granicama i stanovništvo koje živi unutar tih granica iz čega država crpi svoj suverenitet. Pojednostavljeno, teritorij je zemlja, (komad kopna, zraka i vode) i obuhvata privatno vlasništvo ljudi, državnu imovinu i prirodna bogatstava, koja opet mogu pripadati ljudima (šume, izvori, pašnjaci), ali većinu teritorija čini zemlja pojedinaca. Bez grunta nema vlasnika, bez vlasnika nema naroda. U stvaranju države neophodno je voditi računa o svojoj imovini i imovini njenih državljana. Da bi jedan narod bio državotvoran između ostalog mora voditi računa o svom privatnom vlasništvu. Ako neka imovina koju jedno fizičko lice posjeduje nije upisana u gruntovnicu, država ga ne prepoznaje kao vlasnika te imovine. Samim tim ovo fizičko lice onemogućava državi da ga zaštiti, da zna s čim raspolaže, gdje se šta nalazi i kakvu svrhu ima. Država nam daje način kako da zaštitimo sebe i svoju imovinu. Bez našeg djelovanja država je nemoćna u zaštiti imovine u onoj mjeri u kojoj očekujemo to od nje. Precizno i jasno utvrđeno vlasništvo je i de facto i de iure tvoje vlasništvo. Niko ne može osporiti da ono pripada samo tebi.

Vlasništvo podstiče osjećaj samostalnosti i pripadnosti državi u kojoj živimo. Vlasništvo stvara sigurnost i otvara mogućnosti. To je posao koji svaki čovjek treba da uradi samo jednom u životu. „Moje svojinsko vlasništvo mi omogućava da razmišljam o kući kao o ekonomskom resursu!“[6] Dulumi uknjižene zemlje su potencijal koje se može iskoristiti, dok dulumi neuknjžene zemlje su mrtvi kapital.

Ekonomista Hernando De Soto naglašava da nas osigurana i uknjižena vlasnička prava čine bogatijim i unaprjeđuju uvjete života. On je utvrdio da bez jasno definiranog privatnog vlasništva, nerazvijene zemlje svijeta nikada neće dostići one razvijene. Privatno vlasništvo se stoga postavlja kao nužnost ulaska u klub razvijenih zemalja svijeta.

„Brinući se o sopstvenom privatnom interesu, starajući se da ga zadovolje uvećanjem dobara, kroz njihovu transformaciju u kapital, oni i ne znajući i ne hajući za to, doprinose i opštem ekonomskom i društvenom razvoju. Jednom oslobođeni preduzetnički duh u ekonomiji – definisanjem vlasništva nad dobrima i njihovom transformacijom u kapital, širi se i na druge segmente društvenog, na politički život, stavove, matrice ponašanja... Nil Ferguson je to jednostavno izrazio zaključkom, iskazanim u knjizi „Uspon novca,” da su u anglofonim zemljama glasači većinom i vlasnici imovine. [7]

Ono što je važno napomenuti jeste da nam uknjiženo pravo vlasništva zemljišta, kuće ili stana diže kreditni rejting. Banke neće ulaziti u nesigurne poslove sa onima koji nekretninu imaju samo u posjedu, ali ne i u vlasništvu. Mi živimo u svijetu u kojem bez kredita mnogi ne mogu pokrenuti vlastiti biznis, kupiti auto, kuću ili stan.

Posljedica upisa prava u zemljišne knjige u svom punom obimu, prije svega ukazuje na značaj potrebe sređenog zemljišnoknjižnog stanja u potpunosti i usklađenog sa stvarnim stanjem koje je na terenu. To je preduvjet za pravni promet nekretninama, te daljnji razvoj privrede i države u cjelini. Zemljišne knjige građanima, pravnim stručnjacima, državnim nadležnim tijelima, privatnim poduzećima i drugim zainteresiranim stranama olakšavaju izvršavanje administrativnih zadaća koje se odnose na zemljište. Činjenica je, da kada država ima uvid čime raspolaže kroz gruntovnicu, zasigurno da će joj to olakšati i ubrzati gradnju autoputa, željeznice, parkova, stambeno-poslovnih zgrada i svega onoga što doprinosi napretku i boljitku jedne države.

Bitno je reći da što duže čekamo sa prijenosom vlasništva on postaje sve skuplji. Jer nije isto vršiti prijenos sa oca na sina i prenos sa čukundede na unuka. Jedan od razloga za to je porez na promet nekretnine. Svaki kanton ima Zakon o porezu na promet nekretnine. Svaki od tih zakon ima stavku koja govori o zateznim kamatama ukoliko se na vrijeme ne plati porez, koji se kreće u visini do 0,06 %. Ujedno svaki kantonalni zakon na drugačiji način uređuje poreske olakšice. Recimo, u Sarajevskom kantonu kada je kupac član porodice šehida i poginulog borca, ratni vojni invalid i borac koji je u Armiji proveo najmanje 24 mjeseca za vrijeme rata ne plaća porez na promet nekretnine, ako stambeno pitanje rješava prvi put. Dok u većini kantonalnih zakona o porezu na promet nekretnine porez se ne plaća na promet poljoprivrednog zemljišta. Postoji i mogućnost otplate poreza na rate. Iz čega vidimo da je veoma važno informirati se o zakonu na promet nekretninama u svom kantonu pri stjecanju ili promjeni prava vlasništva.

         Evropska unija ima stroga pravila po pitanju vlasništva jer su svjesni njenog značaja, dok kod nas većina stanovništva nije sigurna ni šta posjeduje. Kroz razgovor sa građanima jasno je da nisu svjesni važnosti upisa prava vlasništva u grunt. Većina njih zna da ima neke nekretnine, najviše u obliku neobrađenog zemljišta. Na spomen vlasničkog lista, posjedovnog ili bilo kojeg dokumenta koji ih veže za nekretninu, mnogi su zbunjeni i ne znaju da li išta od toga imaju. Sasvim je prirodno da su zbunjeni, s obzirom na situaciju, ali zbunjene ne primaju u Evropsku uniju. Zemljišne knjige na razini Evropske unije se sastoje iz dvije mreže zemljišnih knjiga koje djeluju na evropskoj razini.

To je EULIS (Evropska služba za informacije o zemljištima) je internetski portal kojim se omogućuje pristup zemljišnim knjigama zemljama Evropske unije. Njime se poslovnim korisnicima omogućuje pristup informacijama o zemljištima i nekretninama u Europi.

I Evropsko udruženje zemljišnih knjiga, ELRA je neprofitna udruga u skladu s belgijskim zakonima koja se sastoji od 29 organizacija koje predstavljaju nacionalne zemljišne knjige 22 europske države članice. Njezina je glavna svrha razvoj i razumijevanje uloge zemljišnih knjiga kada je riječ o nekretninama i tržištima kapitala.

Moramo početi razumijevati sintagmu vladavina prava.Vladavina prava znači izgraditi na legalan način nekretninu, sa svim potrebnim dozvolama, i onda tu nekretninu upisati u gruntovnicu, u koju je prethodno upisana i zemlja na kojoj se nekretnina nalazi. „Vlasnička prava iniciraju vladavinu prava... i čine ljude zainteresiranim za vladavinu prava. Prva stvar koju oni razumiju...je da svako na ovoj planeti živi na dijelu zemlje“[8]

Kako izgleda kada kupimo kuću i ne upišemo je u zemljišne knjige ili, što je još gore, pristanemo na nelegaliziranu nekretninu? To je kao da pčelar sipa med u napuknutu teglu jer nema dovoljno novaca da uloži u teglu, pa veli: bolje išta nego ništa. Kratkoročno će možda imati koristi ali dugoročno sigurno propada.

Moramo znati kome šta pripada i u kojem obimu. U suprotnom je nered, a on nam stvara osjećaj nesigurnosti, zatvara nam mogućnosti, i na kraju nas siromaši. Pitanje koje sebi trebamo postaviti glasi: zašto je zapadni svijet, u kojem se posebno izdvaja SAD, tako bogat, a ostatak svijeta, uključujući i nas, siromašan? Odgovor je jednostavan: vlasnička prava su ta koja vode prosperitetu.

Prvo što su ljudi ikad imali je zemlja, a danas da bi se znalo čija je zemlja potrebno je imati vlasnički list. Vlasnički list tvojoj državi i svim stanovnicima na Zemlji daje na znanje da ti imaš vlasništvo nad njom, svojim komadom zemlje.„Prvi korak u tom procesu je jasno definisanje, formalizacija i pravna zaštita privatnog vlasništva nad dobrima od kojih može nastati kapital.“[9] Ekonomista Hernando de Soto, u svojoj studiji „Misterija kapitala“ tvrdi da se kapital ni ne može drugačije stvoriti nego formali­zacijom sistema vlasništva. Kada se jednom utvrde i zaštite dobra kao nečija svojina, tek onda može početi proces njihove transformacije u kapital. Uspjeh razvijenih zapadnih zemalja De Soto vezuje za rani razvitak sistema registracije i zaštite vlasništva, od svake kuće, svakog komada zemlje, svakog djelića imovine, do poslednjeg pojedinca u društvu. Višestruki su pozitivni efekti koje sistem formalizacije vlasništva nad dobrima donosi ekonomiji i društvu: utvrđivanje njihovih ekonomskih potencijala, skupljanje razbacanih informacija, građenje odgovornosti ljudi – vlasnika imovine, omogućavanje razmjene dobara, spajanje ljudi – rast tržišta, te zaštita poslovanja.„[10]

„Mi nemamo pravo odustati od svoje imovine koju su naši prethodnici marljivo i uz veliku muku stjecali. Nebriga o vlastitoj imovini je svojevrsna izdaja predaka, nacije i države. Pred Uzvišenim Stvoriteljem bit ćemo dvostruko odgovorni za našu zemlju. Jedna je ovozemaljska odgovornost, jer braneći svoju zemlju od nestanka mi na najbolji način branimo svoj biološki opstanak i pravo na život i sretniju budućnost. Na Ahiretu ćemo biti pitani za imovinu kako smo je stekli i u šta smo je potrošili, a zemlja je naše neizmjerno bogatstvo koje nikada nije izdalo i iznevjerilo svoga savjesnog i odgovornog vlasnika. "Kuću nam mogu spaliti, pokretnu imovinu odnijeti i opljačkati, ali našu dragu i rodnu grudu uz Božiju pomoć ne mogu oteti sve dok se za nju svim dozvoljenim sredstvima i do posljednjeg našeg životnog daha hrabro i dostojanstveno borimo. "Rekao je jedan mislilac: "Da bi zlo nadvladalo dovoljno je da dobri ljudi ne urade ništa." Gospodaru naš, molimo Te za pomoć i prisebnost u postupcima našim. Naoružaj nas strpljenjem, učvrsti korake naše i pomozi nas protiv naroda koji ne vjeruje!“ [11]

Cijeli tekst u printanom izdanju Preporoda

___________________

[1] Služba notara je javna služba koju obavljaju notari, koji su samostalni i nezavisni nosioci te službe. Pravni poslovi koji za svoju pravnu valjanost zahtijevaju notarsku obradu isprava odnose se između ostalog na pravne poslove, čiji je predmet prenos ili stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama.

[2] Prof. dr. sc. Meliha Povlakić , NADLEŽNOST NOTARA U BOSNI I HERCEGOVINI ,srpanj 2012., Sarajevo

[3] Publiciranje stvarnih prava je pretpostavka za njihovo dokazivanje i zaštitu. Da bi djelovala apsolutno, prema svim trećim licima (erga omnes), stvarna prava moraju biti vanjski vidljiva. To ima posebno značenje za sigurnost pravnog prometa. Publicitet stvarnih prava na nekretninama ostvaruje se njihovim upisom u posebne javne registre (kod nas su to zemljišne knjige).

[4] Prof.dr. Duško Medić, Novo stvarno pravo Republike Srpske, Godišnjak fakultet Pravnih nauka, br. 1, juli 2011., str. 7-8

[5]Rowan Moore, 6.april 2014 URL: http://www.theguardian.com/society/2014/apr/06/margaret-thatcher-britains-obsession-property-right-to-buy

[6] Veselin, Vukotić, prof. dr., Misterija kapitala, www.vukotic.cg.yu, str 4

[7] Štimac, Milko, Jovičić, Željana, Tranzicija; Vitez-Tuzla-Zagreb-Beograd-Bukurešt, , br. 32., god XV, str..107

[8] Hernando de Soto, vidi http://www.povertycure.org/voices/hernando-de-soto/

^[9] „Formalizovana svojina obezbeđuje proces, oblike i pravila koja postavljaju dobra u stanje koje nam dozvoljava da ih ostvarimo kao aktivni kapital,” i dalje: „Sistem formalizovane svojine je... omogućio rođenje kapitala,” „The Mystery of Capital,” Hernando de Soto, Black Swan, 2001, p. 44–45, citirano prema Štimac, Milko; Jovičić, Željana, Djelatnost kapitala

^[10] „The Mystery of Capital,” ibid, p. 47–62; citirano prema Štimac, Milko; Jovičić, Željana, Djelatnost kapitala

[11] Vakufska direkcija, URL: http://rijaset.ba/index.php?option=com_content&view=article&id=20229:

upozorenje-na-mogućnost-gubitka-vlasništva-nad-zemljom-u-rs&Itemid=457